Как подобрать участок
Выбираем землю под строительство дома: 7 советов, которые помогут сделать это правильно
Тем, кто натешился городской жизнью и теперь хочет проводить больше времени на свежем воздухе, в собственном доме, придется решить несколько непростых вопросов. Основные из них: лучше строить дом в черте города или в пригороде? Купить землю или арендовать? Подобрать землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или предпочесть участок садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ)? Выбирать среди уже построенных домов или в новой нарезке? Предлагаем во всем этом подробно разобраться.
Совет 1: черта города или пригород
Здесь основной вопрос: готовы ли вы заплатить в 10 раз дороже за участок в городе, который по размеру и характеристикам такой же, как в пригороде. Конечно, земля в городской черте имеет много бонусов: торговые центры, магазины под рукой, к школам, детским садам и другим образовательным учреждениям в некоторых случаях можно дойти пешком, да и воздух чище, чем над автомагистралями с их вечными пробками.
Тем не менее существует множество факторов, влияющих на стоимость земли, помимо ее расположения. Сейчас в России в среднем земля под строительство дома в городе площадью 10 соток примерно обойдется в 5 млн рублей, тогда как в пригороде она же будет стоить 500 тыс рублей.
Однако если есть деньги, рекомендуем приобрести участок в городе, поскольку рыночная стоимость дома будет определяться тем, что находится вокруг: чем солиднее стоят дома по соседству, тем дороже обойдется участок в случае его продажи.
Совет 2: ИЖС или СНТ
Цены на участки в ведомстве садоводческого некоммерческого товарищества в 2-5 раз меньше, чем в поселках под индивидуальное жилищное строительство.
Тем не менее выбирая ИЖС, владелец получает несколько дополнительных бонусов:
- единоличное распоряжение земельным участком, без учета мнения председателя и соседей-садоводов;
- участок имеет четкие границы, что уменьшает вероятность споров;
- уже есть коммуникации – вода, свет, газ, канализация, интернет, а также может быть предусмотрена охрана;
- вместе с пропиской открывается доступ к медицинским, образовательным услугам, службам спасения.
Приобретая участок под дачу в СНТ, придется смириться с необходимостью вступления в сообщество садоводов и выполнением разнообразных требований. Если же планируется строить полноценный дом и использовать его круглогодично, за подвод коммуникацией готовьтесь отдать немалую сумму. В результате стоимость участка СНТ будет сопоставима с ИЖС. Стоит ли переплачивать?
Совет 3: вопрос экологии
Многие обращают внимание на частное домостроение как раз в связи с лучшей экологической обстановкой дома, нежели квартиры. Чистота воздуха обеспечивается за счет удаленности от больших предприятий и дорог. Но бывают случаи, когда заводы размещены прямо в городе и от выбросов и смога невозможно скрыться. То же касается и автомобильных дорог: они из года в год расширяются, прокладываются новые трассы, поэтому нельзя быть уверенным, что рядом с вашим домом через 5-10 лет не будет ездить поток машин. Как вариант, можно узнать о планах строительства рядом в выбранным участком, обратившись к градостроительному плану города.
Наличие парка, озера или леса рядом тоже влияет на выбор того или иного участка. Кому не захочется пройтись летом по прохладному хвойному лесу, осенью – насобирать грибов и полакомиться ягодами. Однако деревья непосредственно на участке могут стать головной болью. Для их вырубки нужно брать разрешение, не говоря уже об усилиях, связанных с последующей выкорчевкой. Ну или же придется разработать такой проект, который бы не предусматривал вырубку растительности.
Совет 4: инфраструктура
Невозможно организовать комфортные условия в будущем доме, если на участке нет инженерных сетей и коммуникаций. Более того, наличие всех удобств повышает стоимость участка и является хорошим плюсом при оценке. Поэтому обращаем внимание на такие вещи.
Электричество
Хорошо, если линии электропередач уже есть: тогда подключение электричества к участку обойдется всего в 600 рублей. Однако, что делать, если электросети рядом нет, а местные власти отказываются тянуть линию к вашему участку? Тогда все расходы ложатся на плечи владельца земли, а это немаленькая сумма, в которую входит монтаж трансформатора, покупка проводов, установка опор для линии электропередач.
Вода
Да, современные технологии позволяют не сильно волноваться о наличии воды на участке. Глубокая скважина решает все проблемы, связанные с водоснабжением технической и питьевой водой. Но мы рекомендуем обратить внимание не на наличие и количество, а на качество воды. Порой уже на этапе строительство владельцы понимают, что пить скважинную воду невозможно по причине большого количества железа или других элементов в составе. Хорошая фильтрующая установка стоит дорого, поэтому лучше перед покупкой участка поинтересоваться у соседей, как у них обстоят дела с качеством воды.
Газ
Централизованное газоснабжение позволит очень экономить на отоплении дома в зимний период. За магистральный газ в отопительный сезон придется заплатить около 10 тыс рублей, тогда как за баллонный – в 8 раз больше. Подключение к газопроводу стоит до 150 тыс рублей, что окупит себя после нескольких лет активного пользования газом.
Канализация
Необязательно стремиться подключиться к центральной канализационной системе. Современные септики – эффективные помощники в очистке участка. Установка септика обойдется в 35 тыс рублей. Чтобы немного сэкономить, можно монтировать одну систему на два дома, разделив бюджет с соседями.
Дороги
Идеально – наличие асфальтированной дороги, которая находится в ведомстве муниципалитета. Крепкая грунтовка – тоже неплохой вариант. Лучше состояние дорожного покрытия оценивать в весенний сезон, после таяния снега. Так вы наглядно удостоверитесь в ее состоянии.
Совет 5: особенности местности
Откажитесь от покупки участка и строительства на нем дома, если:
- местность болотистая;
- грунтовые воды очень близко к поверхности земли;
- земля рыхлая, что повлечет проседание;
- глинистые грунты.
Еще два момента, которые повлияют на стоимость возведения постройки:
- наличие рядом водоема, в частности, реки, которая разливается: возможны подтопления;
- неровности на участке: склоны, провалы требуют разработки особого проекта под строительство или исправление сложностей рельефа.
Совет 6: проверка участка со строителем
Упомянутые в пункте 5 особенности участка, на которые стоит обратить внимание, делают необходимым совершить проверку земли вместе со строителем. Самый лучший вариант – участок квадратной формы. Для такого участка проще разработать проект, а дом будет иметь правильную конфигурацию.
Площадь земли тоже играет важное значение в выборе. Например, если вы планируете строительство одноэтажного дома на 150 кв. м., то необходимо присмотреться к участкам площадью не менее 15 соток. А вот если будущая постройка будет иметь два этажа, хватит и 4 соток. Выбирать, в каком доме жить – одноэтажном или двухэтажном и выше – стоит, опираясь на личные предпочтения.
Совет 7: выбор формы собственности
Брать участок в собственность или в аренду? И в первом, и во втором случае есть свои нюансы.
Покупка земли и оформление права собственности
С одной стороны, при оформлении земельного участка в собственность, вы становитесь полноценным владельцем. Вы получаете выписку из ЕГРП, подтверждающую это, будете уверены в законности и чистоте сделки. С другой стороны, есть случаи, когда земля в собственности изымается под какие-то государственные программы, например, строительство газопровода, автомагистрали или протяжку линий электропередач. Такое случается очень редко, но справки не помогут.
Также не стоит забывать, что владельцу придется платить налоги, в частности, на землю – ежегодно 0,3% от кадастровой стоимости, при продаже – 13% от 70% кадастровой цены дома. Так что рассмотреть вариант с арендой не будет лишним.
Участок в аренду
Пока участок в аренде (договор с администрацией или покупка по договору переуступки прав) владелец должен ежегодно платить 0,3% от кадастровой стоимости. При решении выкупить участок стоимость разнится: если он расположен в черте города, то нужно заплатить 15% кадастровой стоимости, а если за городской чертой, то 3%. Оформить землю в собственность можно только после строительства на нем дома, бани или гаража.
Отметим, что не всегда получается стать собственником арендованного участка. Иногда бывает, что земля зарезервирована. Если вы не уверены, так ли это, однозначно остановитесь на участках, которые сразу можно приобрести в собственность.
Заключение
Мы рекомендуем:
- Проверяйте земельный участок с компетентным строителем.
- Узнайте о планах развития территории у местной администрации.
- Поинтересуйтесь в ДИЗО, не будет ли земля в скором времени использована для прокладки коммуникаций, не является ли она заповедной.
